Gasetagenheizungen bilden einen Sonderfall im GEG und machen bereits im Jahr 2024 die Einholung von Informationen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erforderlich, damit das weitere Vorgehen und eine etwaige Umstellung des Heizsystems frühzeitig beschlossen werden kann. Grundsätzlich sollen künftig alle Heizungen mit min. 65% erneuerbaren Energien betrieben werden (siehe Aufstellung der Möglichkeiten unten). Diese Regelung greift spätestens ab dem 01.07.2028 für alle Objekte. Davor bereits für Neubauten in Neubaugebieten, bzw. Objekte, welche sich in einer Gemeinde befinden, welche bereits einen Wärmeplan erstellt hat.
Da bei Objekten mit Gasetagenheizungen jedoch mit großflächigen Umbaumaßnahmen gerechnet werden muss, sieht das GEG hier Ausnahmeregelungen zwecks ausführlicher Planung erforderlicher Maßnahmen vor. Diese Ausnahmeregelungen sind an Fristen gebunden, welche bereits in 2024 ein Tätigwerden durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und Einzeleigentümer) erforderlich machen.
- Austausch der ersten Gasetagenheizung
Beim Austausch der ersten Gasetagenheizung innerhalb eines Mehrfamilienhauses beginnt der Lauf einer 5-Jahres-Frist. Innerhalb dieser Frist muss die Gemeinschaft entscheiden, ob bei Etagenheizungen verblieben oder auf eine zentrale Heizungsversorgung umgestellt werden soll. Der Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss im Fall des ersten Tauschs unmittelbar eine Eigentümerversammlung einberufen und eine Entscheidungsfindung bzgl. der künftigen Heizungsversorgung sowie Umsetzung des 65%-Ziels vorbereiten und unterstützen. Über den weiteren Verlauf ist dann jährlich im Rahmen der Versammlung zu berichten.
a. Beibehaltung von Etagenheizungen
In diesem Fall wird ein Beschluss mit einer qualifizierten Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich. Der Schornsteinfeger ist über den Beschluss zu informieren.
b. Umstellung auf zentrale Heizungsversorgung
Sofern die Gemeinschaft die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage beschließt, verlängert sich die Frist zur Umstellung um 8 Jahre – somit besteht ein Zeitraum vom bis zu 13 Jahren ab Austausch der ersten Heizung bis zur vollständigen Umsetzung und Anschluss aller Einheiten an die zentrale Heizungsanlage. Der Schornsteinfeger ist ebenso über den Beschluss zu informieren.
c. Zwangsweise Umstellung auf zentrale Heizungsversorgung
Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Beschluss nach a) oder b) fasst, oder der Schornsteinfeger über einen Beschluss nach a) oder b) nicht informiert wird, ist die Gemeinschaft verpflichtet, auf eine zentrale Heizungsanlage umzustellen. Auch in diesem Fall verlängert sich die Frist von 5 um 8 auf 13 Jahre.
- Bestandsaufnahmen durch den Verwalter als Vorbereitung
Bis zum 31.12.2024 ist die Gemeinschaft verpflichtet, bei dem Schornsteinfeger Informationen über die derzeitige Heizungsanlage einzuholen, damit das weitere Vorgehen geplant werden und eine Entscheidungsfindung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen kann. Diese Informationen müssen durch den Sondereigentümer binnen von 6 Monaten zur Verfügung gestellt und innerhalb von weiteren 3 Monaten in gesammelter Form allen Eigentümern übermittelt werden. Diese Informationen sind:
a. Informationen vom Schornsteinfeger
- Art der Heizung
- Alter
- Funktionstüchtigkeit
- Nennwärmeleistung der Anlage
b. Informationen der (Sonder-)Eigentümer
- den Zustand der Heizungsanlage
- weitere Bestandteile der Heizungsanlage, die zum Sondereigentum gehören
- Modifikationen der Anlage
- Ausstattungen zur Effizienzsteigerung
Die Informationen können z. B. mittels folgender Fragen zusammengestellt werden:
- Gibt es Ausfälle bzgl. Ihrer Heizung?
- Gab es in den letzten 3 Jahren Reparaturen an der Anlage? Wenn ja, welche?
- Gibt es Handwerkerprognosen bzgl. des Zustandes Ihrer Anlage?
- Wie viele Heizkörper befinden sich in Ihrer Wohnung?
- Funktionieren alle Heizkörper ohne Einschränken? Wenn nein, welche Probleme gibt es? Wie viele Heizkörper sind betroffen?
- Wurden Heizungsanlage, Leitungen oder Heizkörper verändert und wenn ja, wie?
- Haben Sie Maßnahmen zur Effizienzsteigerung in Ihrer Wohnung vornehmen lassen, beispielsweise Dämmungen von Leitungen/Wänden? Wenn ja, welche
Grundsätzlich gibt es eine Reihe von Heizungen, die nach den Plänen der Bundesregierung ab 2024 neu verbaut werden dürfen. Sie gelten also als „klimafreundlich“ und erfüllen die Vorgabe, zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben zu werden. Das sind zunächst folgende Heizungen:
- Elektrische Wärmepumpe
- Biomasseheizungen (insbesondere Pelletheizungen)
Bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen können außerdem noch folgende Heizungen verbaut werden:
- Wärmenetzanschluss (insbesondere Fernwärme)
- Hybridheizungen mit einer Wärmepumpe
- Gashybridheizungen mit Solarthermie
- Stromdirektheizungen: Nachtspeicher und Infrarotheizungen
- Wasserstoffheizungen
- Biogasheizungen
- H2-ready-Heizungen