Die sogenannte „Berliner Räumung“ bietet Vermietern die Möglichkeit, eine Räumung selbst vorzunehmen und sich dabei die Zahlung des Räumungskostenvorschusses an den Gerichtsvollzieher zu sparen. Dieser Weg der Räumung ist in der Regel kostengünstiger und bietet erhebliche Vorteile, allerdings ist er auch mit einigen Gefahren verbunden. Der nachfolgende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die Möglichkeiten und Besonderheiten der „Berliner Räumung“ geben.
Nach § 883 ZPO nimmt der Gerichtsvollzieher einem Schuldner, wenn er eine bewegliche Sache oder eine Menge bestimmter beweglicher Sachen herauszugeben hat, diese weg und übergibt sie dem Gläubiger. Er hat zwar nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, die den Abtransport sichern und die Kosten dabei niedrig zu halten. Gleichwohl sind solche Maßnahmen kostenintensiv, z. B. weil der Gerichtsvollzieher ein Transportunternehmen mit dem Abtransport beauftragen muss. Es fallen auch Kosten hinsichtlich solcher Sachen an, die eingelagert werden müssen. Sofern Gegenstände nicht gelagert werden können, sondern entsorgt werden müssen, fallen hierbei weitere Kosten für die Entsorgung an.
Die sogenannte „Berliner Räumung“ soll eine Kostenerleichterung bringen. Der Gerichtsvollzieher geht dabei nach § 885 Abs. 1 ZPO nur insoweit vor, als er den Schuldner - hier den Mieter - aus dem Besitz und den Gläubiger - hier den Vermieter - in den Besitz setzt. Das Räumen der Mietsache übernimmt der Gerichtsvollzieher bei diesem Verfahren nicht mehr. An dessen Stelle handelt dann der Vermieter und sorgt für den Abtransport, die Lagerung etc.
Allerdings sind hierbei einige Besonderheiten zu berücksichtigen.
Der Vermieter ist verpflichtet, alle übernommenen Sachen zu verwahren und nach den §§ 280, 823 BGB schadensersatzpflichtig, falls diese abhanden kommen oder beschädigt werden. Der Mieter könnte behaupten, es seien Sachen abhanden gekommen oder beschädigt worden. Der Vermieter kann sich nur dadurch absichern, dass er ein Verzeichnis und eine Fotodokumentation über alle vorhandenen Gegenstände erstellt und mehrere Zeugen hinzuzieht.
Mit der Veräußerung darf nach § 1234 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht vor Ablauf eines Monats nach der Androhung begonnen werden. Dies muss dann der Vermieter übernehmen. Er muss auch einen Versteigerungstermin anberaumen lassen, was mit weiteren Kosten verbunden ist.
Zu beachten ist ferner, dass das Berliner Pfandrecht eng mit den Regelungen des Vermieterpfandrechts verbunden ist. Nach § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dieses erstreckt sich nach § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB allerdings nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Welche Sachen das betrifft, bestimmt § 811 ZPO; allerdings unterliegen nur solche Sachen dem Vermieterpfandrecht, die der Mieter bewusst und nicht nur vorrübergehend in die Räume geschafft hat. Bewusst hereingeschafft werden dabei auch solche Sachen, die erst in den Räumen hergestellt werden.
Der Mieter kann hinsichtlich solcher Sachen, die dem Vermieterpfandrecht nicht unterfallen, ein Herausgabeverlangen - auch durch eine einstweilige Verfügung nach §§ 935 ff. ZPO - geltend machen.
Manche Forderungen fallen nicht unter das Vermieterpfandrecht, wie solche, die aus einer Zeit vor dem letzten Jahr der Verfahrenseröffnung herrühren. Das Vermieterpfandrecht sichert nämlich nur Ansprüche, die im Mietverhältnis ihren Ursprung haben, nicht also solche, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses entstanden sind oder die sich auf andere Rechtsverhältnisse stützen. Unter das Vermieterpfandrecht fallen beispielsweise Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der von Miete, Heizkosten und sonstigen Nebenforderungen. Gleichfalls fällt auch die Nutzungsentschädigung darunter, die zu zahlen ist, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgibt. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung, der Zwangsvollstreckung und die Kosten des Pfandverkaufs.
Es muss auch beachtet werden, dass das Bestehen einer Forderung die notwendige Voraussetzung für die „Berliner Räumung“ ist, so dass eine Räumung nicht in Betracht kommt, wenn es um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Vertragsstörungen geht, die nicht auf einem Zahlungsverzug beruht.
Die Gefahr, Fehler zu machen, ist an vielen Stellen gegeben, z.B. wenn Sachen verwertet werden, die dem Schuldner nicht gehören oder die gepfändet werden, obwohl sie nach dem Katalog des § 811 ZPO unpfändbare Sachen darstellen und somit dem Vermieterpfandrecht nicht unterfallen. Mache Fragen, wie etwa die Frage, welche Sachen als vom Mieter eingebracht anzusehen sind, sind umstritten.
Zusammenfassend lässt sich konstatieren, dass die Berliner Räumung vor allem jenen Vermietern Vorteile bringt, die die erforderlichen Rechtskenntnisse haben oder die in enger Zusammenarbeit mit ihren rechtlichen Beratern vorgehen. Diese können dabei Zeit und Geld sparen. Eine Räumung kommt des Weiteren vor allem für solche Vermieter in Betracht, die die Möglichkeit, haben, Sachen in anderweitigen Räumen zu lagern oder die die Räume nicht zur dringenden Weitervermietung brauchen, denn zur Verwahrung der Sachen in Übereinstimmung mit der Verwahrungspflicht ist der entsprechende Platz nötig.
Die „Berliner Räumung“ bietet eine Chance zu einer kostengünstigeren Räumung. Sie kann gegenüber der klassischen Räumung aber auch kostenintensiver werden, wenn Fehler gemacht werden. Im Falle der Entscheidung für eine „Berliner Räumung“ kann juristischen Laien nur empfohlen werden, dies in anwaltlicher Begleitung zu unternehmen.
Quelle: Rechtsanwälte Jotzo Jung & Partner, Berlin (www.jotzo-jung.eu)
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BGH - 17.11.2005 - Az. I ZB 45/05