Wer kennt es nicht vom Hörensagen oder aus eigener Erfahrung? Man ist für einige Wochen im Urlaub oder beruflich unterwegs und überlegt, die eigenen vier Wände für diesen Zeitraum gewinnbringend zu vermieten: StichwortAirbnb. Doch wie sieht eine solche Vermietung aus, wenn man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist?
Hierüber hatte am 12.04.2019 der BGH zu entscheiden (Az. V ZR 112/18)
Anlass für die Entscheidung gab der Streit zwischen Wohnungseigetümern, bei der eine Eigentümerin ihre Wohnung an Feriengäste vermietet hatte. Die Miteigentümer fühlten sich durch die wechselnden Gäste im Haus gestört.
Definition Wohnnutzung:
Dies führt zu der Frage, was unter „Wohnnutzung“ zu verstehen ist. Wohnnutzung ist geprägt durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer. Nach anderer Auffassung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste (BayObLG MDR 1979,232; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn.32).
Bestätigt wurde letztere Auffassung bereits 2010 in einer Entscheidung des BHG, in der die Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnungen grundsätzlich für zulässig erachtet wurde, sofern nichts anderes vereinbart.
Zudem folgt bereits aus Art. 14 GG i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen zu können. (BayObLG NJW 1992, 917 f.: KG NJW 1992, 3045; OLG Stuttgart NJW 1992,3046).
Im vorliegenden Fall stand die Erlaubnis der Kurzzeitvermietung sogar ausdrücklich in der Teilungserklärung. Diese kann nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden. Für mehr Flexibilität in der Teilungserklärung können sog. Öffnungsklauseln sorgen, die Änderungen per Mehrheitsbeschluss gestatten.
Die Eigentümer hatten von letzterem Gebrauch gemacht und in der Eigentümerversammlung die Kurzzeitvermietung an Feriengäste mit einer Dreiviertel - Mehrheit nachträglich ausgeschlossen.
Wie weit reichen allgemeine Öffnungsklauseln?
Mit allgemeinen Öffnungsklauseln können Vereinbarungen zwar grundsätzlich mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Das gelte jedoch nicht für „mehrheitsfeste“ Rechte, entschied der BGH. Hierzu zähle die Zweckbestimmungvon Wohnungseigentum, die verfassungskonform im Hinblick auf Art. 14 GG ausgelegt werden müsse und im vorliegenden Fall ausgelegt worden sei.
Fazit: Öffnungsklauseln stellen keinen Freibrief für Eigentumsbeschränkungen durch eine qualifizierte Mehrheit dar.
Auch kann eine Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung nicht beschließen, den Verwalter zu bevollmächtigen, bei Verstoß einer Kurzzeitvermietung Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.
Ein solcher Anspruch steht den Wohnungseigentümern weder nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB zu. Beschlüsse dieser Art sind bereits aufgrund mangelnder Beschlusskompentenz nichtig. (BGH, V ZR 72/09-LG Berlin).
Fazit
Durch kurzfristige Vermietungen an Feriengäste nimmt die Anonymität im Objekt sicherlich zu und das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringert sich. Zudem nehmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemienschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum nutzt sich somit stärker ab.
Dem gegenüber steht das starke Recht eines jeden Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren - und zwar dauerhaft und in erheblicher Weise.
Um kurzfristige Vermietungen an Feriengäste künftig zu unterbinden, müssen alleWohnungseigentümer einem Verbot zustimmen. Alles andere schränke das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG zu stark ein.
Quellen:
BGH Urt. v. 12.04.2019, Az. V ZR 112/18
BGH, V ZR 72/09-LG Berlin
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-kein-verbot-der-kurzzeitvermietung-per-mehrheitsbeschluss_258_484018.html
https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-04/bgh-urteil-wohnungseigentuemer-streit-feriengaeste-kurzzeit-vermietung
https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bgh-v-zr-112-18-vermietung-wohnung-touristen-verbot-wohnungseigentuemer/