Mietvertrag: Ändert sich die Kündigungsfrist durch einen Nachmieter?

Eine häufige Konfliktsituation zwischen Mieter und Vermieter: Der Mieter hat gekündigt, seine neue Wohnung ist schon einzugsbereit und eine doppelte Mietzahlung für den Rest der Vertragslaufzeit soll möglichst verhindert werden. Dann stellt sich für die meisten Mieter die Frage, ob es nicht eine Möglichkeit gibt den alten Mietvertrag vorzeitig, dass heißt vor Ablauf der Kündigungsfrist (bei unbefristeten) oder vor Ablauf der Vertragslaufzeit (bei befristeten Mietverträgen) zu beenden.

„Aber wenn ich meinem Vermieter drei Nachmieter benenne, kann ich doch auch schon früher kündigen.“¹

Diese weit verbreitete Meinung ist ein Mythos. Die dreimonatige, gesetzliche Kündigungsfrist (BGB § 573 c)  kann bei einem Mietvertrag ohne spezifische Nachmieterklausel nicht ohne Weiteres, auch nicht durch die Stellung von Nachmietern, abgekürzt werden. Natürlich kann der Mieter seinem Wunsch Nachdruck verleihen und den Vermieter auf freiwilliger Basis bei der Nachmietersuche unterstützen. Eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses kann im Gegenzug jedoch nicht erwartet werden.Im Zivilrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass Verträge zu halten sind ("pacta sunt servanda“).

Der Mieter kann nur dann vom Vermieter verlangen, dass er einer Vertragsaufhebung bei gleichzeitiger Stellung eines Nachmieters zustimmt (oder Eintritt des Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag), wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat.

Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle einer beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des LG Berlin GE 89, 415), Hochzeit (Urteil des LG Hannover WM 88,12) oder auch Familienzuwachs (Wohnung zu eng, Urteil des LG Landshut WM 96, 542) ) anerkannt.
Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26). – Der Mieter war in diesem Fall nicht mehr dazu in der Lage, die monatliche Miete aufzubringen.
 

„Ein Vermieter ist nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt.“²

Wenn die restliche Mietzeit bei einem unbefristeten Vertrag mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten nach §573 c BGB beträgt, dann überwiegt im Regelfall das Vermieterinteresse, da das Festhalten am Vertrag für den Mieter insoweit kaum unzumutbar ist.

In keinem Fall – also auch dann wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht – ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet, wenn der Nachmieter für Ihn nicht zumutbar ist. Zur der Frage des Mietrechts, wann ein Nachmieter für den Vermieter noch zumutbar ist hat sich der BGH ( a.a.O.) wie folgt geäußert:
„Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben“ (BGH 22. Januar 2003 – Az.: VIII ZR 244/02).“11

Wird in einen Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen, gelten jedoch andere Regeln. Im juristischen Sinne wird zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ unterschieden. Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter ohne wenn und aber zu akzeptieren, sofern dieser bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Änderungen, es sei denn solche sind vertraglich vorbehalten, zu übernehmen und die Miete in voller Höhe zahlen kann. Das Mietverhältnis bleibt also bestehen und es findet nur ein Mieteraustausch statt. Wichtig ist in diesem Falle jedoch, dass der Mieter seinen Nachfolger genau benennen muss. Er muss den Vermieter über seine Person so aufklären, dass sämtliche Informationen gegeben sind, damit sich der Vermieter ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen kann.

Im Falle einer sogenannten unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter lediglich das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietvertrag gestattet, ihm wird aber nicht das Recht eingeräumt, einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter dann auch akzeptieren muss. Der Vermieter behält sich vor, zu entscheiden ob er den Nachmieter akzeptiert. Es muss kein inhaltsgleicher Vertrag mit dem Nachmieter abgeschlossen werden. Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten, in der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist (LG Gießen).
 

Fazit:

Um durch die Stellung eines Nachmieters eine vorzeitige Vertragsaufhebung zu bewirken müssen mindestens die folgenden drei Vorraussetzungen vorliegen:

1. Es muss ein berechtigtes, unverschuldetes, Interesse des Mieters an der vorzeitigen Vertragsaufhebung bestehen.

2. Das Interesse des Vermieters an dem Fortbestand des Vertrages bis zum Vertragsablauf oder dem Ende der Kündigungsfrist muss vom Interesse des Mieters erheblich überragt sein.

3. Ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter, der in den Vertrag zu unveränderten Bedingungen einzutreten bereit ist oder einen entsprechenden Anschlussmietvertrag mit dem Vermieter abschließt muss vorgeschlagen werden.

oder:

unechte Nachmieterklausel: Der Mieter hat das Recht durch einen Nachmietervorschlag vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit offen, einen vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen und sich selbst um einen Nachfolger zu bemühen. Wird durch die Suche der beiden Parteien ein Nachmieter gefunden, so wird dadurch der alte Mieter ab Übernahme durch den neuen Mieter vom Mietvertrag befreit.

echte Nachmieterklausel: Der Mieter hat einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und der Vermieter ist an den benannten Nachfolger gebunden.






1. Quelle - https://schwerin.live/das-magazin/bauen-wohnen/details/news/der-mythos-drei-nachmieter.html
2. Quelle - http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmieter.htm
3. Quelle - https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietrecht-was-bei-stellung-eines-ersatzmieters-zu-beachten- ist_258_327574.html
4. Quelle - https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-aendert-sich-die-kuendigungsfrist- durch-einen-nachmieter/
5. Quelle - https://kautionsfrei.de/blog/nachmieter-und-nachmieterklausel-rechte-und-pflichten
6. Quelle - https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/nachmieterklausel
7. Quelle - http://www.urteile-mietrecht.net/Nachmieter-Nachmieterstellung.html
8. Quelle - https://www.weber-rechtsanwaeltin.de/mietrecht-alles-rund-um-den-nachmieter/
9. Quelle - https://www.ratimrecht.de/blog/post/200-ersatzmieter-nachmieter/
10. Quelle - https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-stellung-eines-nachmieters-wahrheit-oder-mythos_115809.html
11. Quelle - https://openjur.de/u/203229.html
12. Quelle - https://www.jurion.de/urteile/bgh/2003-01-22/viii-zr-244_02/
13. Quelle - https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html