Mittlerweile besteht in fast allen Bundesländern die Pflicht bestimmte Wohnräume mit Rauchwarnmeldern auszustatten.
Zum 1. April 2013 wurde auch die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen wie folgt ergänzt: § 49 Abs. 7 BauO NRW "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, jeweils einen Rauchmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass der Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Wohnungen, die bis zum 31. März errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach Sätzen 1und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen“.
Wann müssen die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden?
-Neubauten seit dem 01.04.2013
-Bestandsbauten bis zum 31.12.2016
Wer ist für die Ausstattung der Wohnung verantwortlich?
Da Rauchwarnmelder in den einzelnen Wohnungen (Sondereigentumsrecht) zu montieren sind, sind auch grundsätzlich die (Sonder-) EIGENTÜMER der jeweiligen Wohnungen für die Ausstattung mit den erforderlichen Rauchwarnmeldern (Schlafräume/ Kinderzimmer/ Rettungswege in den Wohnungen) verantwortlich.
Ausstattung durch die Eigentümergemeinschaft?
Die Streitfrage, ob die Ausstattung auch durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen kann, hat der Bundesgerichtshof durch sein Urteil vom 08.02.2013 (V ZR 238/11) entschieden. Danach können die Eigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Die Eigentümergemeinschaft sollte sich bei einer solchen Beschlussfassung darüber im Klaren sein, dass sie hiermit auch die Verantwortung für die ordnungsgemäße Ausstattung übernimmt. So kann bereits die Klärung, welche Räume einer Wohnung zum Schlafen oder als Kinderzimmer genutzt werden, schwierig werden.
Da unter Umständen auch Nutzungsveränderungen stattfinden, rät die Dr Vossen& Partner GmbH von einer Übertragung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern auf die Eigentümergemeinschaft ab.
Wer ist für die Wartung (Betriebsbereitschaft) der Rauchwarnmelder zuständig?
Gemäß § 49 Abs. 7 Satz 3. BauO NRW hat der unmittelbare Besitzer (=Mieter oder selbstnutzender Eigentümer) die Betriebsbereitschaft/Wartung der Rauchwarnmelder sicherzustellen.
Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft umfasst eine regelmäßige Wartung (Funktionsprüfung und Batteriewechsel) der jeweiligen Rauchmelder. Nach dem Wortlaut der Gesetzesbegründung (Drucksache 16/1624) ist "die Wartung der Geräte einfach und kann daher auch der jeweiligen Eigenverantwortung der unmittelbaren Besitzer überlassen bleiben. Damit wird zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt."
Es ist daher fraglich, ob die Eigentümergemeinschaft auch die Wartung der Rauchwarnmelder an sich ziehen kann. Hiervon rät die Dr. Vossen & Partner GmbH allein deshalb ab, weil die Wartung den Zugang zu den Wohnungen erfordert und bei fehlender Zugänglichkeit Haftungsprobleme für die Eigentümergemeinschaft entstehen können.
Was geschieht mit bereits installierten Rauchwarnmeldern?
Bereits vom Mieter installierte Rauchwarnmelder dürfen weiterhin verwendet werden. Allerdings muss der sich der Wohnungseigentümer von der ordnungsgemäßen Ausstattung bzw. Installation überzeugen.
Wie und mit welchen Rauchwarnmeldern hat die Ausstattung zu erfolgen?
Für den Einbau, den Betrieb und die Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist die DIN 14676 "Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung" als allgemein anerkannte Regel der Technik zu beachten. Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die nach der DIN EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und ein entsprechendes CE-Zeichen tragen. In der Regel erfüllen auch die in Baumärkten erhältlichen Rauchwarnmelder die vorgenannten Kriterien.
Wo und wie müssen Rauchwarnmelder installiert werden?
In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder aufweisen (§ 49 Abs. 7 Satz 1 BauO NRW). Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass der Brandgeruch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Für die Auswahl des optimalen Montageortes gelten nachfolgende Kriterien:
- grundsätzlich an der Zimmerdecke
- möglichst in der Mitte des Raumes
- Abstand mindestens 50 cm von Wänden oder anderen Gegenständen
Wer zahlt die Rauchwarnmelder?
Die Anschaffungskosten - also der Kaufpreis- kann nicht auf den Mieter im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden.
Kaufen Vermieter Rauchwarnmelder, können 11% der Anschaffungskosten jährlich im Rahmen einer Modernisierungserhöhung als Modernisierungskosten umgelegt werden.
Tipp: Besonders „preisgünstige“ Rauchwarnmelder halten teilweise nur 3 bis 4 Jahre und benötigen häufig jedes Jahr neue Batterien. was eine hohe Wartungsdichte erfordert. Zudem kommt es vor, dass diese Geräte teilweise schon bei geringen Rauchkonzentrationen wie zum Beispiel Küchendämpfen oder Zigarettenrauch Alarm auslösen.